Po wyborze biura projektowego, o którym pisaliśmy w poprzednim wpisie, pierwszym dokumentem, bez którego architekt nie mógł ruszyć z projektem, była mapa do celów projektowych. To na niej powstaje projekt zagospodarowania działki (PZT), czyli rysunek pokazujący, gdzie dokładnie stanie dom. W tym wpisie opisujemy, czym jest ta mapa, kto ją robi, jak wygląda procedura krok po kroku, ile to trwa i ile kosztuje.
Czym jest mapa do celów projektowych?
To mapa sporządzona przez geodetę specjalnie na potrzeby projektu budowlanego. Prawo budowlane wymaga, żeby projekt zagospodarowania działki był sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych. Bez niej nie złożysz wniosku o pozwolenie na budowę.
Nie myl jej z innymi mapami:
| Mapa | Co to jest | Czy wystarczy do projektu? |
|---|---|---|
| Mapa ewidencyjna | Granice i numery działek, użytki gruntowe | Nie |
| Mapa zasadnicza | Mapa z zasobu starostwa: działki, budynki, sieci uzbrojenia, drogi | Nie, ale jest punktem wyjścia dla geodety |
| Mapa do celów projektowych | Mapa zasadnicza zaktualizowana pomiarem w terenie i uzupełniona o to, czego potrzebuje projektant | Tak |
Co jest na mapie do celów projektowych?
Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie standardów technicznych pomiarów geodezyjnych (z 18 sierpnia 2020 r.) mapa zawiera:
- szczegóły terenowe z mapy zasadniczej: granice działek, budynki, drogi, ogrodzenia, sieci uzbrojenia terenu,
- zieleń wysoką (drzewa), z zaznaczeniem pomników przyrody,
- inne szczegóły wskazane przez projektanta lub inwestora, np. rzędne wysokościowe terenu, skarpy, studnie,
- miary liniowe.
Każda mapa ma opis z m.in. tytułem „Mapa do celów projektowych”, skalą, oznaczeniem obrębu, danymi geodety (imię, nazwisko, numer uprawnień), identyfikatorem zgłoszenia pracy w starostwie, układem współrzędnych i wysokości oraz informacją, który obszar został zaktualizowany pomiarem. Skalę dobiera się do inwestycji. Przy domu jednorodzinnym najczęściej jest to 1:500.
Jaki obszar obejmuje? Przepisy mówią o obszarze „niezbędnym do sporządzenia dokumentacji projektowej”, wskazanym przez geodetę w zgłoszeniu pracy. Nie ma ustawowej szerokości pasa wokół działki. W praktyce mapa obejmuje działkę i jej najbliższe otoczenie, w tym sąsiednie budynki i sieci, do których projektant odnosi odległości.
Ważny szczegół przy domu blisko granicy. Jeśli budynek ma stanąć 4 m lub bliżej granicy działki, a starostwo nie ma w zasobie punktów granicznych o odpowiedniej dokładności, geodeta musi je pomierzyć w terenie. Gdy punkty graniczne nie są oznaczone ani jednoznaczne, najpierw trzeba ustalić przebieg granicy. Warto o tym pamiętać, jeśli planujesz dom ślepą ścianą przy granicy, tak jak my. Może to wydłużyć prace.
Kto robi mapę i kto ją zamawia?
Mapę wykonuje geodeta z uprawnieniami zawodowymi. Zamówić ją może inwestor albo, za jego zgodą, architekt. U nas zleciła ją architektka. Geodeta i architekt sami wymieniali się materiałami, a my rozliczaliśmy się z geodetą bezpośrednio.
Geodeta nie musi znać domów Sendom. Mapa do celów projektowych wygląda tak samo pod każdą technologię budowy. Liczy się to, żeby sprawnie współpracował z architektem i dostarczył mapę w formacie, w którym projektant pracuje (zwykle plik DWG/DXF plus PDF).
Procedura krok po kroku
1. Zgłoszenie pracy geodezyjnej w starostwie. Geodeta zgłasza pracę w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (PODGiK). W zgłoszeniu podaje m.in. cel pracy, obszar i przewidywany termin zakończenia. Zgłoszenie robi się przed rozpoczęciem prac, najpóźniej w ciągu 5 dni roboczych od ich rozpoczęcia.
2. Pobranie materiałów z zasobu. Starostwo udostępnia geodecie dane: mapę zasadniczą, ewidencję gruntów i budynków, sieci uzbrojenia, osnowę geodezyjną. Ma na to 5 dni roboczych od wniesienia opłaty. U nas geodeta miał mapę zasadniczą ze starostwa 16 września.
3. Pomiar w terenie. Geodeta przyjeżdża na działkę i porównuje stan faktyczny z mapą zasadniczą: mierzy to, co się zmieniło, rzędne terenu, drzewa i ewentualnie punkty graniczne. Inwestor nie musi być obecny. Wystarczy zapewnić dostęp do działki.
4. Opracowanie mapy i operatu. Geodeta przygotowuje mapę i dokumentację pomiarów (operat), a następnie przekazuje je do starostwa. Często już na tym etapie przesyła architektowi mapę roboczą, żeby projektant mógł zacząć pracę. U nas mapa robocza była 25 września.
5. Weryfikacja w starostwie. PODGiK sprawdza, czy wyniki są zgodne z przepisami, kompletne i spójne z bazami starostwa. Ma na to 7 dni roboczych przy obszarze do 1 ha, 10 dni przy obszarze 1–10 ha i 20 dni powyżej 10 ha. Wynik trafia do protokołu. Jeśli jest negatywny, geodeta poprawia błędy i składa wyniki ponownie.
6. Klauzula albo oświadczenie geodety. Po pozytywnej weryfikacji mapę opatruje się klauzulą urzędową starostwa. Przy mapie do celów projektowych geodeta może też sam umieścić na niej oświadczenie o pozytywnym wyniku weryfikacji, z numerem i datą protokołu. Ma ono taką samą moc jak klauzula i przyspiesza odbiór mapy.
7. Przekazanie mapy. Mapa trafia do inwestora lub bezpośrednio do architekta. U nas gotowa mapa do celów projektowych była 9 października, a architektka tego samego dnia przysłała pierwszą wersję PZT.
Ile to trwa?
Typowo od 2 do 5 tygodni. Zależy to od obłożenia geodety, tempa starostwa i tego, czy trzeba ustalać granice.
Nasz harmonogram:
| Data | Etap |
|---|---|
| 16 września | Geodeta ma mapę zasadniczą ze starostwa |
| 25 września | Mapa robocza przekazana architektce |
| 9 października | Gotowa mapa do celów projektowych, tego samego dnia pierwsza wersja PZT |
Od pobrania materiałów do gotowej mapy minęły ok. 3 tygodnie.
Ile kosztuje mapa do celów projektowych?
Ceny w Polsce zwykle mieszczą się w przedziale ok. 1 000–2 000 zł dla typowej działki pod dom jednorodzinny. Na cenę wpływają wielkość obszaru, region, ukształtowanie terenu, gęstość uzbrojenia, konieczność ustalania granic i liczba egzemplarzy.
My zapłaciliśmy 1 200 zł za mapę dla działki o powierzchni 18 arów (powiat bytowski, 2026). Ceny u geodetów, które sprawdzaliśmy w SmartBazie, były podobne.
Jak długo mapa jest ważna?
Przepisy nie określają terminu ważności. Mapa ma być aktualna, czyli odpowiadać stanowi faktycznemu terenu. Jeśli po jej wykonaniu na działce lub obok coś się zmieni (np. nowy budynek, sieć, podział działki), potrzebna będzie aktualizacja. Jeśli od wykonania mapy minęło dużo czasu, warto zapytać architekta, czy starostwo ją przyjmie.
Na co zwrócić uwagę przy zamawianiu?
- Kto zamawia i kto płaci. Ustal z architektem, czy zleca mapę on, czy Ty. Ustal też, czy cena geodety zawiera wszystko (materiały ze starostwa, pomiar, egzemplarze, wersję cyfrową).
- Format. Architekt potrzebuje wersji cyfrowej (DWG/DXF). Niech geodeta wyśle ją bezpośrednio do niego.
- Granice. Jeśli dom ma stanąć 4 m lub bliżej granicy, zapytaj geodetę, czy będzie mierzył punkty graniczne i czy to zmienia cenę lub termin.
- Drzewa i rzędne. Jeśli na działce są drzewa albo spadek terenu, upewnij się, że znajdą się na mapie. Od nich zależy ustawienie domu i poziom posadowienia.
- Dostęp do działki. Zadbaj, żeby geodeta mógł swobodnie wejść na teren (brama, pies, zarośla).
Geodeta na budowie Sendom: to nie koniec
Mapa do celów projektowych to pierwsza z kilku prac geodety. Przy domu Sendom geodeta wróci jeszcze m.in., żeby:
- wytyczyć obrys wykopu i poziom zero przed wymianą gruntu,
- wyznaczyć obrys płyty fundamentowej na ławach,
- po zakończeniu budowy wykonać inwentaryzację powykonawczą.
O każdym z tych etapów napiszemy, gdy do niego dojdziemy, z realnymi kosztami.
FAQ
Czy mogę zamówić mapę do celów projektowych przed wyborem architekta?
Tak, ale lepiej najpierw wybrać architekta. On wie, jakiego zakresu mapy potrzebuje, i może przekazać geodecie wytyczne.
Czy mapa do celów projektowych to to samo co mapa zasadnicza?
Nie. Mapa zasadnicza pochodzi z zasobu starostwa. Mapa do celów projektowych to mapa zasadnicza zaktualizowana pomiarem w terenie i uzupełniona o informacje potrzebne projektantowi.
Czy muszę być na działce w trakcie pomiaru?
Nie. Wystarczy zapewnić geodecie dostęp do terenu.
Czy mapa do celów projektowych ma termin ważności?
Nie ma ustawowego terminu. Musi być aktualna, czyli zgodna ze stanem terenu.
Ile kosztuje mapa do celów projektowych?
Zwykle ok. 1 000–2 000 zł przy działce pod dom jednorodzinny. My zapłaciliśmy 1 200 zł za działkę 18 arów.
Co dalej?
Mapa była gotowa, więc architektka mogła przygotować projekt zagospodarowania działki. W kolejnych wpisach opiszemy, jak ustawiliśmy dom na działce i jak przebiegły badania geotechniczne: od zlecenia do gotowej opinii minęło 9 dni.
Szukasz geodety do mapy do celów projektowych? Zajrzyj do kategorii Geodezja na SmartBaza.pl. A jeśli masz sprawdzonego geodetę, dodaj go do katalogu.
Źródła
- Ustawa Prawo geodezyjne i kartograficzne (art. 12 i 12b: zgłoszenie prac, terminy, weryfikacja) – ISAP
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju z 18 sierpnia 2020 r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów (§ 30–33: mapa do celów projektowych) – Dz.U. 2020 poz. 1429
- Ustawa Prawo budowlane (art. 34 ust. 3 pkt 1: projekt zagospodarowania na aktualnej mapie do celów projektowych) – ISAP
- ONGEO: mapa do celów projektowych – czas realizacji i koszty
SmartBaza.pl nie jest oficjalnie powiązana z firmą Sendom Domy Drewniane sp. z o.o. To niezależny, prywatny projekt. Opisujemy nasze doświadczenia i nie stanowią one porady prawnej.
